LES AVANT CONTRATS

Il existe deux types de promesse de vente :

• La promesse unilatérale de vente

Elle n'engage pas l'acheteur qui dispose pendant une période déterminée dans le contrat, d'un droit d'option sur le bien, qu'il est libre ou non de lever.

• La promesse synallagmatique ou compromis de vente

Elle engage définitivement les signataires à savoir le vendeur et l'acheteur. Cet acte vaut vente.

Si l'acte est rompu, la partie qui se retire doit payer des dommages et intérêts ou peut être contrainte à exécuter le contrat.

Depuis le 1er juin 2001 , tout acheteur (non professionnel) d'un logement ancien qui signe une promesse de vente sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de 7 jours.

Durant cette période, aucune somme d'argent ne doit être versée, sauf si la signature est réalisée avec le concours d'un professionnel (agent immobilier, notaire...). En cas de rétractation, le professionnel dispose d'un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation pour restituer la somme versée.

L' ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE

L'acte de vente est le dernier acte du processus de vente. Il engage définitivement le vendeur et l'acheteur, le premier à transférer la propriété du bien à l'acquéreur et le second à payer le prix de vente convenu au vendeur.
Dans le cas où aucun compromis de vente n'a été préalablement signé, le notaire doit accorder à l'acheteur un délai de réflexion de 7 jours, et doit, à cet effet, lui adresser le projet d'acte. (Loi SRU).

La réitération de l'acte se fait par devant notaire. En principe, c'est le notaire du vendeur qui réalise la vente mais il peut être assisté du notaire de l'acheteur.

Les frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au Trésor public) sont intégralement à la charge de l'acheteur.

Après la rédaction du contrat de vente, les deux parties sont définitivement liées. L'acquéreur devenu propriétaire reçoit alors les clés de son nouveau logement ainsi qu'une attestation de propriété. L'acte de vente doit ensuite être transmis au bureau des hypothèques pour y être publié.

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Avant de vous engager définitivement il est préférable de consulter les documents suivants :

• Le relevé des charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale (pour une copropriété bien sûr). Ces documents vous permettent de savoir si la copropriété est correctement gérée et si des travaux ont été récemment votés.
• Le carnet d'entretien de l'immeuble : depuis le 1er juin 2001, le carnet d'entretien de l'immeuble doit être mis à votre disposition. Tenu par le syndic de copropriété, il indique notamment l'année de réalisation des gros travaux (ravalements de façade, aménagement d'un ascenseur…)
• Les derniers avis de taxe foncière ou de taxe d'habitation .
• Le certificat d'état amiante
• Le certificat d'état parasitaire. Il est obligatoire dans les zones contaminées par les termites.

Enfin, en cas d'acquisition d'une maison individuelle, vous pouvez contacter la mairie pour connaître les règles d'urbanisme applicables et les travaux prévus dans le quartier où se situe le bien que vous désirez acquérir.

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DEFINITION DE LA COPROPRIETE

Il s'agit de tout immeuble dans lequel au moins deux appartements appartiennent à des propriétaires différents.
La copropriété est régie par un règlement de copropriété défini par la loi du 10 juillet 1965 .
Le règlement de copropriété précise les droits et les devoirs des copropriétaires et contient les plans et désignations des parties communes et des parties privatives, les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent les utiliser et la répartition des charges.
Le syndic assure la gestion quotidienne de la copropriété sous le contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires qui le désigne.
Les décisions concernant la copropriété sont prises lors d'une assemblée générale. Enfin le conseil syndical, formé de copropriétaires élus lors de l'assemblée général, assiste et contrôle le syndic dans sa gestion.

LES CHARGES DE COPROPRIETE
La répartition des charges est prévue par le règlement de copropriété dans ce qu'on appelle un état de répartition des charges. Ce dernier doit respecter les dispositions de l'article 10 de la loi de 1965 qui distinguent deux catégories de charges :

Charges générales et charges spéciales

• Les charges générales sont relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble. Il s'agit des dépenses liées au nettoyage des parties communes ainsi que les dépenses de gardiennage, d'éclairage, de peinture, etc.
• Les charges spéciales sont relatives au fonctionnement et à l'entretien des éléments d'équipement communs et des différents services collectifs (ascenseur, vide-ordures, antenne, eau froide, chauffage, etc.).

La répartition des charges

• Les charges générales sont réparties en fonction de la valeur du lot par rapport à la valeur totale de l'immeuble, c'est-à-dire en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot.
• Les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité de chaque service pour les différents lots.

Par exemple, concernant l'ascenseur, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paient rien et ceux du 1er étage paient des charges moins élevées que ceux du cinquième. Attention, ce n'est pas l'utilisation effective qui est considérée mais la possibilité d'utilisation. Le propriétaire d'un logement vide ou qui n'utilise pas l'ascenseur est redevable des charges d'entretien.

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