Tout ce que vous devez savoir sur L'Expert immobilier agréé

L’expert immobilier est un professionnel apte à déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier, qu’il soit d’habitation, d’entreprise, commercial, agricole, forestier ou d’un bien de nature commerciale, tels que fonds de commerce, droits de bail…

L’expert immobilier applique des méthodes d’expertise qui imposent un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier et se doit d’être à la fois :

  • • Un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…
  • • Un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.
  • • Un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…)
  • • Un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.

L’expert immobilier peut exercer son activité dans le cadre d'une intervention à caractère judiciaire et il est alors désigné par un tribunal. Un expert immobilier peut aussi agir dans le cadre d'une expertise amiable.

Définition Valeur Vénale d’un bien immobilier

La valeur vénale d'un bien immobilier désigne le prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être vendu d'après l'état du marché en cas de vente amiable au moment de l’expertise.

Cette valeur peut servir également de référence en cas de destruction ou de détérioration du bien pour évaluer le montant de l'indemnité due par le responsable ou par l'assureur.

Définition Valeur Locative d'un bien immobilier

La valeur locative d’un bien immobilier s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.

Pourquoi s’adresser à un expert immobilier ?

La vente ou l’acquisition d’un bien immobilier est, sans aucun doute, l’un des engagements financiers le plus important d’une vie, raison amplement suffisante pour considérer que la valeur d’un bien immobilier ne doit en aucun cas être fixée par une évaluation approximative.

Que vous soyez Acquéreur ou Vendeur d’un bien immobilier ou désireux de connaître la valeur de votre bien, seule une expertise en valeur vénale peut définir avec précision la valeur de celui-ci et garantir une parfaite équité lors d’une transaction immobilière.
Une expertise en évaluation immobilière doit être effectuée par un professionnel spécialisé.

Quel est le rôle de l’Expert Immobilier ?

L'expert immobilier détermine, en toute impartialité et avec précision, la valeur vénale et/ou locative d'un bien immobilier, d'un fonds de commerce ou d'entreprise. L’expert Immobilier est le garant d’une parfaite équité lors d’une transaction immobilière et répond aux attentes légitimes du Vendeur et de L’acquéreur en déterminant avec précision la valeur d’un bien immobilier.

L’expert Immobilier conseille et assiste le Vendeur et l’Acquéreur et garantit une totale transparence dans la détermination de la valeur d’un bien immobilier.
L’expert immobilier utilise des méthodes d’évaluation précises et reconnues par l’ensemble des experts immobiliers conformément aux préconisations de la Charte Européenne de l’Expertise.
L’expert immobilier rédige un rapport d’expertise et engage sa responsabilité civile professionnelle.

L’Expert peut intervenir pour fixer la valeur vénale de votre bien immobilier, la valeur vénale de votre fonds de commerce, ou évaluer votre patrimoine immobilier dans les situations suivantes :

  • • Vente ou un achat immobilier
  • • Prêt immobilier : prise de garantie ou contentieux
  • • Succession, donation, partage
  • • Liquidation de communauté, sortie d’indivision
  • • Déclaration ISF • Expropriation
  • • Fixation ou révision d'un loyer
  • • Redressements fiscaux
  • • Procédure d'éviction
  • • Procédure judiciaire
  • • Apports en société, Fusion, absorption et dissolution
  • • Valorisation des actifs d’une société, valorisation de parts
  • • Evaluations en matière commerciale (valeur du fonds, droit au bail, éléments corporels et incorporels...)
  • • Evaluation d’une Valeur locative

Bien que le tarif soit libre en matière d’expertise immobilière, la plupart des experts immobiliers fixent leur rémunération sur la base d'une vacation horaire, plus conforme à l'équité lorsqu’il s’agit de l’expertise d’un bien immobilier dit « classique ».

Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien.

Pour certaines propriétés ou missions dépassant le cadre habituel, les honoraires peuvent être calculés en fonction d’un pourcentage applicable sur la valeur du ou des biens concernés.

Dans tous les cas l’Expert immobilier établira au préalable, un devis détaillé qui tiendra compte de l’importance du bien, de la difficulté technique liée à la réalisation du dossier d’expertise, du temps que l’expert devra y consacrer.

Après acceptation du devis, un ordre de mission rédigé par l’Expert immobilier et signé par le client confirme l’accord de celui-ci quant à la demande de réalisation de l’expertise. Ce document engage l’Expert sur des montants de frais définis à l’avance, sur le délai de remise du rapport et sur la nature exacte de la mission qui lui est confiée.

Les méthodes d'expertise sont répertoriées dans la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière ainsi que par les normes d’expertise immobilière en Europe.

L'expert immobilier reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu'il doit produire.

Les méthodes à sa disposition sont :

La méthode par comparaison, ou méthode par le marché
Elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente d'autres biens aussi semblables que possible.

La méthode par le revenu
Elle consiste à prendre pour base, soit un revenu existant, soit un revenu théorique ou potentiel (valeur locative de marché), puis à le capitaliser au moyen d’un taux financier constaté sur le marché de l’investissement.

La méthode par le coût de remplacement
Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisée en matière de valeur de marché, elle est utilisée pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

La méthode indiciaire
À partir d'une valeur antérieure, elle applique un indice ou un coefficient de variation. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale.

La méthode dite par sol et construction
Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble, le terrain et les bâtiments.

La méthode du bilan promoteur
À partir du prix de vente d'une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l'opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l'immeuble.

La méthode dite "professionnelle"
Pour certains biens spécialisés (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres…), la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.

Le déroulement de la mission comprend :

  • • La visite des immeubles
  • • L’utilisation des pièces et documents d’information fournis par le client
  • • L’analyse de l’immeuble et celle du marché immobilier
  • • Le choix de la ou les méthodes qui conduisent à l’évaluation
  • • Le rendu des conclusions sous la forme d’un rapport écrit

Les outils d’évaluation de l’Expert immobilier

Les expertises s'appuient sur des documents techniques et des actes juridiques :

  • • Titre de propriété ou tout acte relevant et détaillant des servitudes
  • • Une fiche d'immeuble ou de la propriété délivrée par les hypothèques, le cadastre
  • • L’examen des documents d’urbanisme
  • • L’examen géologique des terres agricoles
  • • Le contrôle des pollutions pour les sols commerciaux, industriels, artisanaux
  • • Les rapports des diagnostics techniques pour les immeubles construits en fonction des réglementations en cours
  • • Les différents éléments lui permettant d’établir une étude de marché
  • • Les résultats de ces recherches seront mentionnés et/ou annexés au rapport d'expertise

Les rapports d’expertise sont remis sous les réserves de principe et d’usage, notamment en ce qui concerne les défauts et vices cachés d’un bâtiment au moment de la visite.

En l’absence de production des diagnostics se rapportant aux risques technologiques (amiante, plomb, état parasitaires), les conséquences en résultant sont considérées comme des vices cachés.

La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière précise que les conclusions peuvent être exprimées dans trois formats :

  • • Le rapport d'expertise détaillé
  • • Le rapport d'expertise résumé
  • • Le certificat d'expertise

Tous les membres du réseau sont experts immobiliers agréés auprès du Centre national de l’expertise et bénéficient de formation récurrentes chaque année.

L'Expert s'engage à respecter les règles déontologiques principales rappelées ci-dessous.

A - Devoirs de l'Expert

L'Expert peut refuser une mission, mais s'il l'accepte il doit la remplir complètement. Pendant l'exécution de sa mission, il doit :

  • • procéder à ses opérations dans l'honneur, la dignité et la correction,
  • • accomplir ses tâches en toute impartialité,
  • • conserver son indépendance en excluant toute pression ou influence,
  • • conclure en toute conscience et bonne foi,
  • • respecter le secret professionnel,
  • • déposer ses conclusions dans les délais convenus.

B - Relations avec ses mandants

L'Expert est présumé indépendant lorsqu'aucun intérêt personnel, aucun lien de parenté de subordination n'est susceptible d'influencer son évaluation. Dans le cas contraire, il doit se récuser.

Il doit en outre :

  • • mettre en œuvre tous les moyens d'investigation nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
  • • être en mesure de justifier ses conclusions,
  • • rédiger un rapport clair et précis.
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