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Les différentes sortes de promesses de vente

Les documents juridiques dans une vente immobilière

Le compromis, également appelé promesse bilatérale (ou synallagmatique), s’il est le plus connu, n’est pas le seul contrat préparatoire à la vente qui existe. Dans certains cas, il est possible d’avoir recours à la promesse unilatérale de vente. Ces deux promesses ne doivent pas être confondues.

La promesse synallagmatique de vente, ou compromis, engage le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter, sous réserve de diverses conditions suspensives, telles que l’obtention d’un prêt (Fiche 3 : Qu’est-ce qu’un compromis ?).

Au contraire, la promesse unilatérale de vente n’équivaut pas à une vente dans sa première phase : elle ouvre à l’acheteur un délai d’option. La promesse unilatérale est signée par le vendeur (le promettant) et par la personne intéressée par l’achat du bien (le bénéficiaire). Elle n’engage que le vendeur : seul celui-ci est obligé de vendre son bien au bénéficiaire, à des conditions déterminées. Le bénéficiaire prend seulement l’engagement d’indiquer, dans un délai déterminé, s’il achète le bien ou s’il renonce à cette acquisition. Ainsi, dans un premier temps, les parties s’entendent pour réserver le bien et sur les conditions auxquelles la vente pourra intervenir. Dans un second temps, le bénéficiaire peut « lever l’option » dans le délai imparti, c’est-à-dire décider d’acheter le bien. Il peut aussi renoncer à la vente : le vendeur est alors libéré de la promesse.

Il est d’usage que le bénéficiaire verse, lors de la signature, une somme d’argent appelée indemnité d’immobilisation. Si le bénéficiaire renonce à la vente, l’indemnité d’immobilisation reste, par principe, acquise au vendeur.