Lexique

Acompte

L’acompte est une partie du prix de vente, qui est versée par l’acheteur lors de la signature d’un avant-contrat (promesse de vente ou compromis).

Traditionnellement, l’acompte est fixé à 10 % du prix de vente. Lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acheteur versera la totalité du prix, déduction faite du montant de l’acompte.
L’acompte est restitué à l’acheteur non professionnel s’il exerce la faculté de rétractation qui lui est offerte lors de l’achat d’un bien à usage d’habitation.
L’acompte est également remboursé à l’acquéreur si les conditions suspensives prévues, telles que l’obtention d’un prêt, ne se réalisent pas, à la condition cependant que l’acheteur n’ait pas commis de faute.

Acte authentique

L’acte authentique de vente est établi par un notaire pour constater la vente. La vente d’un bien immobilier doit être publiée au fichier immobilier, qui est tenu par le service de la publicité foncière. Cette formalité indispensable ne peut être réalisée que sur la base d’un acte authentique.
L’acte authentique de vente est établi lorsque toutes les conditions sont réunies : résiliation des conditions suspensives et obtention des documents nécessaires (urbanisme, actes de l’état civil, renseignements hypothécaires…).

Acte de notoriété

L’acte de notoriété est établi par le notaire, à la demande des héritiers d’une personne défunte. Il précise la liste des héritiers et la part de la succession qui doit leur revenir. Le notaire rédige l’acte de notoriété au vu de l’acte de décès et des pièces justificatives qui lui sont fournies ou qu’il demande lui-même : livret de famille, actes de l’état civil… Il demande ensuite aux héritiers d’affirmer la sincérité des déclarations contenues dans l’acte.
Le coût d’un acte de notoriété est fixé par l’autorité publique à 57,69 € (69,23 € TTC) (à partir du 1er mai 2016).
Les banques, sociétés d’assurance, l’employeur du défunt, et plus généralement tout établissement public ou privé demandera communication de l’acte de notoriété à l’appui des demandes des héritiers.

Administrateur de biens

L’administrateur de biens est un mandataire professionnel, qui détient la carte d’agent immobilier, avec la mention « gestion immobilière ». Il gère des biens immobiliers, pour le compte des propriétaires, et administre à leur place la relation avec les locataires du bien, depuis l’entrée des locataires dans les lieux, jusqu’à la fin du bail.
Etant soumis au statut d’agent immobilier, l’administrateur de biens a nécessairement souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle, ainsi qu’une garantie couvrant les fonds qu’il reçoit pour le compte de ses clients.

Agent commercial

L’agent commercial est un professionnel non commerçant, qui travaille au nom et pour le compte d’un agent immobilier.
Négociateur immobilier, il est titulaire de l’attestation d’emploi délivrée par la CCI (la Préfecture, avant le 1er juillet 2015). L’agent immobilier lui donne généralement le pouvoir de faire signer des mandats, pour son compte. Il n’a cependant pas le droit de rédiger des compromis, ou de donner des consultations juridiques.

Agent immobilier

L’agent immobilier est un intermédiaire professionnel, titulaire d’une carte délivrée par la CCI (le Préfet, avant le 1er juillet 2015) après qu’aient été vérifiées :

  • - Son honorabilité,
  • - Son aptitude professionnelle,
  • - Son assurance de responsabilité professionnelle,
  • - Sa garantie financière, sauf s’il a souscrit l’engagement de ne pas recevoir de fonds.
  • - Son obligation de formation continue, à compter du 1er janvier 2017.
L’agent immobilier exerce trois grandes sortes d’activités : la transaction immobilière, la gestion immobilière et l’activité de syndic.
Il exécute sa mission après avoir reçu mandat.

Amiante

L’amiante est une substance fibreuse utilisée dans l’industrie, et dont les propriétés ont été exploitées dans les matériaux de construction. Or, elle s’avère cancérigène. Afin de prévenir et de limiter l’exposition des personnes à l’amiante, elle a été interdite dans la construction immobilière. Pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, elle a pu être utilisée.
La loi a imposé une recherche systématique d’amiante dans tous les immeubles autres que les maisons individuelles. Elle organise également l’information des acheteurs et des locataires.
Dans ce cadre, le propriétaire a l’obligation de fournir un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, établi par un diagnostiqueur agréé, dès lors que le permis de construire du bien mis en vente a été obtenu avant le 1er juillet 1997.

Apport personnel

« L’apport personnel » est la somme d’argent dont un acheteur dispose, et qu’il peut effectivement apporter lors de l’achat d’un bien immobilier. Cette somme doit être disponible, et être déposée entre les mains du notaire avant la signature de l’acte authentique de vente.

Assainissement collectif

L'assainissement est le système d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales. Il doit être conforme aux nécessités de santé publique et d'environnement.
On parle d’assainissement collectif quand la commune a créé un réseau de collecte des eaux usées et, éventuellement, des eaux pluviales. Les communes ou parties de communes qui font partie de zones d’au moins 2 000 habitants et qui contiennent une densité d'activités économiques et de population suffisante ont l’obligation de mettre en place un système d’assainissement collectif.

Assainissement individuel

L'assainissement est le système d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales. Il doit être conforme aux nécessités de santé publique et d'environnement.
L’installation d’assainissement individuel doit être présente pour tout immeuble qui n’est pas raccordé à l’assainissement collectif. Cette installation doit être conforme aux normes en vigueur.
Le système d’assainissement non collectif doit être contrôlé périodiquement. Et, lors de la vente du bien, le rapport de visite de l’assainissement non collectif fait partie des diagnostics techniques obligatoires.

Assemblée des copropriétaires

Lorsqu’un immeuble ou un ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété, les décisions sont prises collectivement, par l’assemblée des copropriétaires, qui regroupe l’ensemble des propriétaires de l’immeuble. La loi impose de réunir une assemblée, au moins une fois par an, pour arrêter le budget, valider les comptes de l’année écoulée, et, s’il y a lieu, nommer le syndic, voter la réalisation de travaux...
En fonction de la décision à prendre, la loi de 1965 édicte différentes majorités, allant de la majorité simple des copropriétaires présents à l’assemblée, à l’unanimité. Chaque propriétaire de lot bénéficie d’un nombre de voix proportionnel au nombre de tantièmes (millièmes) définis par le règlement de copropriété, et fonction de l’importance de son lot.

Bail civil

Contrat de location d’un bien immobilier. Lorsqu’aucune loi obligatoire ne régit le bail, il est soumis aux règles du Code civil. Tel est le cas, par exemple, du contrat de location d’un garage ou d’un parking, s’il est loué indépendamment d’un logement.

Bail commercial

Contrat de location d’un bien immobilier consenti à un commerçant, un artisan ou un industriel, qui exerce son activité dans le local. Le bail commercial est réglementé obligatoirement par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce. Ce régime, très spécifique, est complexe. Il permet au locataire de bénéficier d’un droit au renouvellement de son bail.

Bail d'habitation

Contrat de location d’un logement ou d’une maison. Lorsque le bien est la résidence principale du locataire, le bail est obligatoirement soumis à la loi du 6 juillet 1989, que le bien soit loué non meublé ou meublé.
Dans les autres cas, le bail est un bail civil, soumis au Code civil seul, par exemple pour une résidence secondaire.

Bail professionnel

Contrat de location consenti à un locataire qui exerce une profession libérale dans les lieux, sans y habiter. Les médecins, avocats… bénéficient de ce statut, régi par les articles 57 A et 57 B de la loi du 23 décembre 1986.
Il est possible de se placer, volontairement, sous le régime du bail commercial.

Bailleur

Dans un contrat de location, le bailleur est celui qui met le bien immobilier à la disposition du locataire. Il s’agit généralement du propriétaire du bien. Le locataire doit lui verser le loyer. Le bailleur s’engage à ce que le locataire puisse bénéficier du bien. Il doit effectuer les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire.

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Fiscalement, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont réalisés par une personne physique qui exerce une profession commerciale, industrielle ou artisanale. On considère qu’une activité est commerciale lorsque la personne effectue des actes de commerce, par exemple : l’achat de marchandises, ou la location de biens en meublés. Pour qu’une activité soit considérée comme une profession, il est nécessaire que la personne agisse dans le but d’en retirer un revenu, et pour son propre compte.

Bon de visite

Le Bon de visite a été créé par les professionnels de l’immobilier. C’est un écrit que l’agent immobilier fait signer au client intéressé par l’achat d’un bien. Il permet au professionnel d’établir qu’un client a visité le bien avec lui, afin de protéger son droit à rémunération. L’agent immobilier peut demander au client qui souhaite visiter un bien de justifier de son identité, notamment lors de la signature du bon de visite.

Bornage

Le bornage consiste à déterminer la limite séparative de deux propriétés contigües. Il est effectué par un géomètre. Le bornage peut être réalisé à l’amiable, par les propriétaires des biens concernés. Le géomètre expert qu’ils auront choisi établira un procès-verbal de bornage et posera les bornes sur le terrain. Le bornage peut également être judiciaire, lorsque les voisins ne s’entendent pas : il sera ordonné par le tribunal d’instance à la demande de l’un d’eux.

Bouquet

Le bouquet désigne, dans une vente en viager, la partie du prix qui est versée par l’acheteur lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. En effet, le prix d’un viager est généralement divisé entre la rente, versée périodiquement au vendeur (crédirentier), et le bouquet, versé dès l’acte authentique. La ventilation du prix entre le bouquet et la rente est librement définie par les parties à l’acte. Un certain équilibre doit cependant être respecté afin de ne pas courir le risque d’une annulation de la vente.

Carnet d’entretien

Le carnet d’entretien est constitué et tenu à jour par le syndic.
Il réunit les informations relatives à l’entretien d’un immeuble en copropriété. Il répertorie notamment les informations concernant les travaux effectués, la référence aux contrats d’assurance du professionnel qui les a réalisés, les contrats d’entretien et de maintenance des éléments communs, comme l’ascenseur. Tout copropriétaire peut en demander copie au syndic.
A noter : Dans le cadre de la vente, il doit être communiqué à tout candidat acquéreur qui en fait la demande.

Charges de copropriété

Les charges de copropriété sont versées par les copropriétaires de l’immeuble, au syndicat. Elles permettent de financer les dépenses d’entretien, de conservation, d’administration de l’immeuble, les services collectifs tels que les ascenseurs, les travaux. Chaque copropriétaire les acquitte sur demande du syndic et en fonction des tantièmes (ou millièmes) qu’il détient. Il existe deux grandes sortes de charges :

  • - les charges générales, qui recouvrent les dépenses d’entretien, de conservation et d’administration des parties communes.
  • - les charges spéciales, qui financent les éléments d’équipement commun et les services collectifs. Les copropriétaires participent à ces charges en fonction de l’utilité que ces équipements et services représentent pour leur lot.

Commission

L’agent immobilier, intermédiaire lors de la vente ou de la location d’un bien, a droit à la rémunération prévue, lors de la signature du bail ou de l’acte authentique de vente. Le montant de la commission, ainsi que la ou les parties en ayant la charge, est mentionné au mandat (de vente, de location…) et dans l’acte contenant l’engagement des parties (bail, acte de vente…).

Compromis de vente

Le compromis de vente est un contrat préparatoire qui définit les conditions de la vente. Il précède l’établissement de l’acte authentique de vente, qui sera signé chez le notaire. Le compromis peut être rédigé par un agent immobilier ou par un notaire.
Dans le compromis, le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement le premier, à vendre le bien, et le second, à l’acheter, aux conditions qui y sont définies. Les conditions de la vente sont reprises dans l’acte notarié établi et signé chez le notaire.

Copropriété

La copropriété est un mode d’organisation d’un bien immobilier. Elle peut concerner un immeuble, on parle alors de copropriété verticale, ou un ensemble de maisons, on parle alors de copropriété horizontale.
Dans une copropriété, on distingue :
les parties communes qui appartiennent au syndicat des copropriétaires (lequel réunit l’ensemble des copropriétaires),
les parties privatives, qui appartiennent à chaque copropriétaire.
Chaque copropriétaire est ainsi propriétaire d’un lot de copropriété, formée d’une partie privative, et d’une quote-part des parties communes.
La copropriété est représentée par un syndic, et les décisions y sont prises, par les copropriétaires réunis en assemblée.

Copropriétaire

Au sein de la copropriété, le propriétaire d’un lot, est appelé un copropriétaire. Il est membre du syndicat des copropriétaires et participe aux assemblées, dans lesquelles les décisions relatives à la copropriété sont votées.
Le syndicat de copropriété est représenté par un syndic, non professionnel ou professionnel.
Le copropriétaire est propriétaire d’un lot de copropriété, composé d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes.

Crédit immobilier

Un crédit immobilier permet de financer l’achat :

  • d’un immeuble à usage d’habitation (ou à usage professionnel et d’habitation),
  • d’un terrain à bâtir (et la construction d’un immeuble sur le terrain),
  • des parts d’une société civile immobilière (SCI).

Un crédit immobilier peut également être utilisé pour financer des dépenses d’entretien et de réparation d’immeubles, si leur montant est supérieur à 75 000 €.
Le crédit immobilier fait l’objet d’une réglementation contraignante, destinée à protéger l’emprunteur. Ainsi, l’emprunteur a l’obligation de respecter un délai de réflexion de 10 jours, à partir du lendemain du jour de la réception de l'offre de prêt émise par la banque, avant de pouvoir accepter le crédit qui lui est proposé.

Crédit relais

Un crédit relais est un type particulier de crédit immobilier. Il est utilisé pour financer l’achat d’un bien avant d’avoir vendu le bien dont on est propriétaire.
L’organisme de prêt effectue une avance de fonds au bénéfice de l’emprunteur, qui finance ainsi sa nouvelle acquisition, en attendant de vendre le bien dont il est déjà propriétaire.
Le crédit relais a une durée d’un à deux ans. Il est utilisé pour financer au plus 80% de la nouvelle acquisition. Il est remboursé lors de la vente du premier bien.

Crédirentier

Lors d’une vente en viager, on appelle « crédirentier » la personne à laquelle la rente est versée par l’acheteur (appelé « débirentier »). Le crédirentier est généralement le vendeur du bien immobilier.

CREP

On désigne sous l’acronyme « CREP » le constat de risque d’exposition au plomb, qui constitue l’un des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente ou de la location d’un bien à usage d’habitation, lorsque la construction du bien est antérieure au 1er janvier 1949.
Le CREP doit être établi par un diagnostiqueur professionnel.

Débirentier

Lors d’une vente en viager, on appelle « débirentier » la personne qui a l’obligation de payer au crédirentier la rente fixée lors de la vente. Il s’agit généralement de l’acheteur du bien.

Déclaration de succession

La déclaration de succession doit être effectuée, par les héritiers, dans les 6 mois du décès, auprès du service des impôts du domicile de la personne défunte. Il s’agit d’une déclaration fiscale. Elle est formée de plusieurs imprimés qui contiennent des renseignements liés à l’identité du défunt et de ses héritiers, et détaillent le patrimoine de la personne décédée. Les droits de succession sont, en principe, payés lors du dépôt de la déclaration de succession.

Délai de réflexion

Lors d’un achat immobilier, l’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours, qui lui permet de renoncer à la vente. Ce délai court avant la conclusion de l’acte authentique, si et seulement si l’acheteur n’a pas bénéficié d’un délai de rétractation lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente.
Ce délai bénéficie à tout acheteur non professionnel, pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation exclusivement.

Délai de rétractation

Lors d’un achat immobilier, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation, qui lui permet de renoncer à son acquisition, dans un délai de 10 jours.
Ce délai est offert à tout acheteur non professionnel, pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation exclusivement. Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse ou le compromis de vente, lorsque la notification est faite par lettre recommandé avec avis de réception.
Si la promesse ou le compromis est remis en mains propres à l’acheteur par un agent immobilier ou un notaire, le délai court à partir du lendemain de la date de la remise en main propre.

Diagnostics immobiliers

Pour permettre l’information d’un acheteur ou d’un locataire, la loi oblige le vendeur ou le bailleur à fournir différents diagnostics immobiliers. Les diagnostics sont réunis dans un dossier de diagnostic technique et annexés au à l’avant-contrat puis à l’acte authentique de vente, ou au bail.
Le contenu du dossier de diagnostic technique est fonction du contrat conclu (vente ou location), de la date de construction de l’immeuble, de ses équipements, et de l’endroit où il se situe.

Divorce

Le divorce est la rupture du lien créé par le mariage. Il résulte nécessairement d’une décision de justice. La procédure de divorce est présentée devant le Juge aux affaires familiales, qui est un juge du Tribunal de grande instance. L’avocat est obligatoire.
On distingue 2 types de divorce :
- Le divorce par consentement mutuel : les époux, s’ils sont d’accord sur tous les aspects du divorce, préparent, avec l’aide de leur(s) avocat(s), une convention qu’ils présentent au juge. Le juge lui donnera force obligatoire et prononcera le divorce après avoir vérifié que les deux époux sont d’accord pour divorcer et que leurs accords sont conformes à l’intérêt de la famille.
- Les autres formes de divorce, dans lesquels les époux ne s’entendent pas sur le divorce lui-même et sur ses effets. Les points de désaccord sont tranchés par le juge. Le divorce peut être demandé pour 3 raisons : acceptation du principe de la rupture du mariage, faute, ou altération définitive du lien conjugal.

Donation au dernier vivant

La donation au dernier vivant est un acte établi devant un notaire. Elle permet de laisser, à son décès, une plus grande part de ses biens à la personne avec laquelle on est marié.
Si vous avez des enfants ou des descendants, vous pouvez laisser à votre conjoint :
- la quotité disponible, c’est-à-dire la part de vos biens que vous pourriez laisser à un tiers, et qui est fonction du nombre d’enfants que vous avez,
- ou l’usufruit sur la totalité de vos biens,
- ou la propriété d’un quart de vos biens et l’usufruit sur le reste de vos biens.
Si vous n’avez pas d’enfant ou de descendant, vous pouvez laisser à votre conjoint la totalité de vos biens.

Dossier de diagnostics techniques

Lors de la vente ou de location d’un bien, le vendeur ou le bailleur fournit un dossier de diagnostics techniques qui rassemble les diagnostics obligatoires relatifs au bien vendu ou loué.
Le dossier de diagnostics techniques est annexé :
- au bail, en cas de location,
- à la promesse de vente et à l’acte notarié, en cas de vente.
Les diagnostics à fournir dépendent du type de bien vendu, de sa date de construction, de l’endroit où il est situé…

Droit de rétractation

La loi permet à l’acheteur, non professionnel, d’un bien immobilier, à usage d’habitation, de renoncer à son achat, pendant un délai de 10 jours.
L’acheteur non professionnel bénéficie de ce droit s’il conclut un contrat :
- Pour l’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation (maison, appartement),
- Pour la construction d’un bien à usage d’habitation (maison individuelle, achat « sur plan »),
- De location-accession sur une habitation,
- De souscription de parts donnant droit à l’attribution d’un bien à usage d’habitation.

Droits de mutation

Les droits de mutation correspondent aux impôts à payer lors du transfert de propriété d’un bien. On parle de droits de mutation « à titre gratuit » lorsqu’il y a transfert de propriété sans aucune contrepartie. C’est le cas des donations où un donateur donne une somme d’argent à un donataire sans contrepartie pour ce dernier. Les droits de mutation sont dits « à titre onéreux » lorsqu’à l’occasion d’une vente l’acquéreur paie une somme d’argent convenue en contrepartie du bien. Ces impôts sont payés lors du dépôt des imprimes Cerfa (imprimé n° 2048 – IMM pour les ventes d’immeubles, et imprimé n° 2735 pour les dons manuels).

Droits d'enregistrement

Ces droits fixes, proportionnels ou progressifs sont payés à l’occasion de l’enregistrement d’un acte constatant une opération. La formalité de l’enregistrement peut être obligatoire ou volontaire mais permet dans tous les cas de donner date certaine aux actes sous seing privés. Ils sont payés au service des impôts.

DPE

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est établi par un diagnostiqueur professionnel. Il indique :
- la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie du bâtiment,
- une classification en fonction de valeurs de référence,
- des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique.

Il permet au consommateur de comparer et d’évaluer sa performance énergétique.
Le DPE est fourni par le vendeur ou par le bailleur. Il doit dater de moins de 10 ans.
Les publicités relatives à la vente d’un bien reproduisent :
- l’étiquette énergie du DPE, sur les publicités en vitrine d’une agence immobilière ou sur Internet,
- la classe énergétique du bien, dans les annonces de la presse écrite.

Ernt

L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) est un document qui recense les risques naturels, technologiques, miniers et sismiques auxquels un bien immobilier (terrain, immeuble, maison…) est exposé.

L’ERNT est fourni par le vendeur ou le bailleur d’un bien immobilier dès lors que ce bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, ou dans une zone de sismicité.

L’ENRT est inséré dans le dossier de diagnostic technique, qui est annexé au bail, ou à la promesse et à l’acte authentique de vente. Il doit dater de moins de 6 mois.

Etat de l’installation électrique

L’état de l’installation intérieure électrique est un document, établi par un diagnostiqueur professionnel.
Il est fourni par le vendeur, lorsque le bien est à usage d’habitation et qu’il est doté d’une installation électrique de plus de 15 ans.

Le diagnostiqueur contrôle l’installation électrique en aval de l'appareil général de commande et du logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. Il indique les anomalies de l’installation électrique.
L'état de l'installation intérieure d'électricité porte aussi sur :
- l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau,
- les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.
L’état de l’installation électrique est joint au dossier de diagnostic technique. Il est valable 3 ans.

Etat de l’installation de gaz

L’état de l’installation intérieure de gaz est un document, établi par un diagnostiqueur professionnel.
Il est fourni par le vendeur, lorsque le bien est à usage d’habitation et qu’il est doté d’une installation de gaz de plus de 15 ans.

Le diagnostiqueur vérifie, sans démontage d'éléments des installations :
- les appareils de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire alimentés par le gaz,
- les tuyauteries fixes d'acheminement du gaz et leurs accessoires,
- l'aération des locaux et l'évacuation des produits de combustion.

L’état de l’installation de gaz est joint au dossier de diagnostic technique. Il est valable 3 ans.

Etat des lieux

L’état des lieux est un document, établi en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants, au moment où le locataire prend possession du bien et au moment où il le restitue. Il décrit l’état du bien. La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de faire la preuve du respect ou du non respect de ses obligations par le locataire, ou par le bailleur.
Si le locataire a causé des dégradations ou n’a pas entretenu correctement le bien, il servira de base aux retenues opérées sur le dépôt de garantie.
L’état des lieux peut être établi par huissier à la demande d’une partie, ou si l’une refuse d’effectuer un état des lieux amiable.
Il peut être réalisé par un huissier de justice si l’une des parties s’oppose à son établissement. Son coût sera dans ce cas partagé par moitié entre le bailleur et le locataire, lorsque le bien est une habitation constituant la résidence principale du locataire.

Etat hypothécaire

L’état hypothécaire est un document indiquant les hypothèques inscrites sur un bien immobilier. Il est délivré par le service de la publicité foncière, à la personne qui en fait la demande au moyen d’un formulaire Cerfa.
Le notaire effectue une demande de renseignements relative au bien pour lequel l’acte authentique va être établi. Si le bien est grevé d’une hypothèque, il sera nécessaire d’en obtenir mainlevée avant de signer l’acte authentique.

Etat parasitaire

L’état parasitaire est un diagnostic immobilier inséré dans le dossier de diagnostics techniques.
Il doit être fourni par le vendeur lorsque le bien est situé dans une zone délimitée par le Préfet comme contaminée ou susceptible de l'être à court terme.
L’état parasitaire est réalisé par un diagnostiqueur professionnel, qui recherche la présence éventuelle de termites dans le bien vendu.
L’état parasitaire doit dater de moins de 6 mois à la date de signature du compromis et de l’acte authentique.

Expertise immobilière

Une expertise immobilière consiste à apprécier la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier. Il s’agit d’une étude prenant en compte des paramètres financiers, techniques, et juridiques. La valeur du bien évalué est objective et reflète le marché immobilier à un endroit et un moment précis dans des conditions normales de mise en vente.

Frais de notaire

C’est un terme générique qui désigne les différents frais à payer par l’acquéreur à l’occasion d’une vente : d’une part, les émoluments ou honoraires du notaire, d’autre part, les débours (c’est-à-dire les frais payés à des tiers comme le cadastre, le Service des impôts fonciers …), et enfin les taxes perçues au profit de l’Etat et des collectivités locales.

Garantie décennale

Cette garantie obligatoire couvre tous les vices de construction compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant 10 années. Cette garantie couvre également tous les dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipements indissociables du bâtiment. Le point de départ de la garantie décennale est la réception de la maison par le maître de l'ouvrage.

Garantie des vices cachés

Le vendeur d’un bien doit à son acheteur la garantie des vices cachés. Un vice caché est un vice qui n’est pas décelable au moment de la vente, et qui rend le bien impropre à l’usage auquel l’acheteur le destine.
S’il découvre un vice caché, l’acheteur peut demander la restitution du prix de vente, en rendant le bien, ou une diminution du prix, s’il souhaite conserver le bien. Il doit agir dans un délai de 2 ans à partir de la découverte du vice.
L’acheteur peut obtenir une indemnisation supplémentaire si le vendeur connaissait le vice et l’a caché à l’acheteur.

Attention : il est habituel de mentionner une clause de non garantie des vices cachés, dans l’acte de vente d’un bien immobilier entre particuliers. Cette clause exonère le vendeur de sa responsabilité, sauf s’il avait connaissance du vice avant la vente.

Hypothèque

L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier. C'est la garantie qui est la plus fréquemment demandée. Elle peut être prise quel que soit le bien. Si le bien sur lequel est prise la garantie existe (ancien ou neuf achevé), il est préférable, pour des raisons de coût , d'inscrire un privilège de prêteurs de deniers.

Héritier réservataire

La loi prévoit que les enfants (s’ils sont décédés, leurs enfants et petits enfants) et le conjoint (lorsqu’une personne n’a pas de descendant) reçoivent nécessairement une partie de la succession : ils sont héritiers réservataires. La partie de succession qui leur est attribuée s’appelle la réserve. L’autre partie de patrimoine dont l’on peut librement disposer est dénommée la quotité disponible.
La réserve est fonction du nombre d’enfants de la personne :
• En présence d’un enfant, la réserve est de la moitié des biens du défunt,
• En présence de deux enfants, elle est de 2/3 des biens du défunt,
• En présence de 3 enfants et plus, elle est de ¾ des biens.

Impôt sur les revenus fonciers

Les personnes, qui perçoivent des loyers pour les biens immobiliers loués nus, sont tenues de les déclarer chaque année au mois de mai. Les propriétaires bailleurs déposent une déclaration spécifique n° 2044 s’ils relèvent d’un régime dit réel. S’ils relèvent d’un régime dit micro-foncier, les propriétaires bailleurs mentionnent les loyers sur leur déclaration de revenus n° 2042. Ces revenus, une fois les charges foncières déduites (soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire de 30 %), sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux.

Impôts locaux

Tout propriétaire d’un bien immobilier bâti ou non bâti (terrain par exemple) est redevable, au regard de l’administration fiscale, de la taxe foncière sur les propriétés bâties et/ou sur les propriétés non bâties. A cette taxe foncière, s’ajoute la taxe d’habitation due par l’occupant du bien c’est-à-dire le propriétaire du bien lui-même ou le locataire si le bien est mis en location à titre onéreux (c’est-a-dire contre paiement d’un loyer) ou à titre gratuit (occupation gracieuse). Pour ces deux taxes, il convient d’apprécier la situation au 1er janvier de l’année. Ainsi pour une taxe due au titre de l’année 2016 (le rôle étant reçu généralement vers octobre 2016), la taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier 2016. La taxe d’habitation est due par l’occupant du bien immobilier au 1er janvier 2016, sous réserve toutefois que le bien soit meublé et affecté à l’habitation. A noter, qu'en cas de cession du bien après le 1er janvier, il est possible de convenir entre le vendeur et l’acquéreur que ce dernier prenne à sa charge une partie de la taxe foncière au prorata du temps écoulé depuis la date de la vente jusqu’au 31 décembre de l’année de cession.

Indivision

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ensemble un bien, chacune en ayant une quote-part, le bien est soumis au régime de l’indivision.
L’indivision est fréquente après un décès : les biens du le défunt sont en indivision entre ses héritiers. Elle se rencontre également lorsque des concubins, ou des partenaires de PACS, achètent un bien ensemble.
La vente d’un bien en indivision nécessite l’accord de tous les indivisaires (ou une décision du juge). Mais les actes courants, que l’on appelle actes d’administration, peuvent être accomplis par un ou plusieurs indivisaires détenant les 2/3 des parts de l’indivision.

Jouissance

Terme juridique. Action de disposer d’un bien immobilier ou d’en percevoir les loyers.

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Locataire

Le locataire est la personne qui dans un contrat de location, loue un bien au propriétaire bailleur, contre versement d'un loyer.
Les droits et obligations du locataire découlent du contrat et des dispositions légales en vigueur, selon le type de bail (habitation, commercial, ou professionnel).
Le terme « preneur » désigne également le locataire.

Logement décent

Le bailleur doit fournir au locataire un logement décent, lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire.
Le logement décent ne doit pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des occupants.
Le logement décent est défini par un décret du 30 janvier 2002, qui impose, notamment que le logement soit doté :

  • d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable égal à au moins 20 mètres cubes.
  • d'une installation permettant un chauffage normal,
  • d'une installation intérieure d'alimentation en eau potable,
  • d'un éclairement naturel suffisant, pour les pièces principales.

Le locataire peut obtenir du bailleur la mise en conformité du logement, et des dommages-intérêts, ainsi qu'une suspension ou une réduction du montant des loyers jusqu'à l'exécution des travaux nécessaires, si le logement ne remplit pas les critères de décence.

Loi Carrez

La « loi Carrez » est une loi de 1996 qui impose au vendeur d’un lot de copropriété d’informer l’acheteur de la superficie des parties privatives du lot vendu.
Cette surface doit être mentionnée dans la promesse (ou le compromis) de vente, et dans l’acte authentique.
Si la surface n’est pas mentionnée, l’acheteur peut obtenir la nullité de la vente, s’il agit dans le mois suivant la signature de l’acte authentique.
S’il existe une erreur de plus de 5 % entre la surface réelle du lot et la surface mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur a la possibilité de demander une réduction du prix, en proportion de la surface réelle du lot. Il dispose d’un délai d’un an pour agir en justice, après la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Lot de copropriété

Lorsqu’un immeuble est soumis au statut de la copropriété, le lot de copropriété est formé d’une partie privative, et d’une quote-part des parties communes d’un immeuble.
Le bien immobilier est constitué de la somme de la totalité des lots de copropriété.

Mandant

Le mandat, ou procuration, est un contrat par lequel une personne (le mandant) donne pouvoir à une autre personne (le mandataire) de faire quelque chose pour elle et en son nom.
Lorsqu’un client confie à l’agence immobilière le soin de rechercher un acheteur ou un locataire, elle lui confie un mandat de vente ou de location. Le client est donc le mandant, et l’agent immobilier le mandataire.

Mandataire

Le mandat, ou procuration, est un contrat par lequel une personne (le mandant) donne pouvoir à une autre personne (le mandataire) de faire quelque chose pour elle et en son nom.
Le mandataire accepte la mission d’agir au nom et pour le compte de son mandant.
L’agent immobilier est le mandataire du client qui lui confie la vente, la location ou la gestion de son bien.

Nue-propriété, nu-propriétaire

La nue-propriété naît de la répartition du droit de propriété entre deux personnes :
L’usufruitier, qui peut se servir du bien et en engranger les fruits, dans le respect des droits du nu-propriétaire,
Le nu-propriétaire, qui conserve le droit de donner ou de vendre le bien, dans le respect des droits de l’usufruitier.
La nue-propriété constitue, techniquement, un démembrement de propriété. Elle naît fréquemment lors d’une donation ou d’une succession. La loi répartit les réparations et le paiement des impôts entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

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Parties communes

Lorsqu’un immeuble est soumis au régime de la copropriété, il est divisé entre parties communes et parties privatives.
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux : le gros œuvre, l’ascenseur, les voies d’accès…
Le règlement de copropriété peut contenir une répartition différente. Par exemple, un ascenseur peut être une partie privative. Ou encore, une partie commune peut constituer une partie à jouissance exclusive d’un copropriétaire, comme une terrasse, un balcon.

Parties privatives

Lorsqu’un immeuble est soumis au régime de la copropriété, il est divisé entre parties communes et parties privatives.
Les parties privatives sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles sont énumérées dans le règlement de copropriété.

Plus-value immobilière

La plus-value correspond à la différence positive entre le prix de cession et le prix d’acquisition d’un bien immobilier (maison, appartement, garage, terrain). Le notaire du vendeur doit, à l’aide de l’imprimé 2048-IMM, calculer la plus-value et payer l’impôt correspondant dans le mois qui suit la vente au Service de publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble. Les propriétaires qui vendent leur résidence principale ne sont pas imposés sur la plus-value éventuellement dégagée par la vente. En effet, la plus-value est exonérée de plein droit dans la mesure où le bien immobilier constitue la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession. La plus-value est imposée à un taux forfaitaire d’imposition de 19 % à l’impôt sur le revenu auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 %.

Promesse unilatérale de vente

Une promesse unilatérale de vente est un avant-contrat : elle précède la signature d’un acte authentique de vente.
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire (le promettant) s’engage à vendre un bien immobilier à une personne (le bénéficiaire). Elle précise les conditions essentielles de la vente.
Le bénéficiaire de la promesse dispose d’une option d’achat : pendant un certain délai, il peut réfléchir et décider d’acheter ou de ne pas acheter le bien.

Publicité foncière

La publicité foncière est une technique qui permet de porter à la connaissance de tous les cessions de biens immobiliers, le changement de propriétaire du bien, les baux de longue durée, ou encore l’existence d’un usufruit sur le bien.
Le service de la publicité foncière tient le registre immobilier, qui recense ces actes. Lors de l’inscription d’un acte dans le fichier, une taxe de publicité foncière doit être acquittée.

Quittance

Justificatif envoyé par le propriétaire à la demande de son locataire, pour le paiement du loyer et de ses charges. La remise de la quittance se fait sans aucun frais pour le locataire.

Quitus

Approbation de la gestion du syndic au sein d'une copropriété. En donnant quitus au syndic l'ensemble des copropriétaires approuve la mission accomplie par celui-ci.

Quote-part de copropriété

Part attribuée à chaque copropriétaire pour la répartition des charges de copropriété.

Régime matrimonial

Le régime matrimonial est le statut qui s’applique au patrimoine des personnes mariées, et qui définit les pouvoirs de chaque époux sur les biens du couple.
La loi applique, par défaut, à tous les couples qui se marient, le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, depuis 1965.
Les époux qui le souhaitent peuvent choisir leur régime matrimonial en établissant, devant un notaire, un contrat de mariage, avant le mariage.
Les deux grandes sortes de régimes matrimoniaux sont la communauté de biens (réduite aux acquêts ou universelle) et la séparation de biens.
Il est possible de changer de régime matrimonial après 2 ans de mariage, ou 2 ans après avoir changé de régime matrimonial. C’est une procédure relativement lourde, qui nécessite le recours au notaire et, dans certains cas, au juge.

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document écrit, qui établit des règles qui doivent être respectées par tous les copropriétaires. Il détermine :

Il est publié au fichier immobilier, tout comme ses modifications éventuelles.

Le règlement de copropriété ne peut pas imposer de restrictions aux droits des copropriétaires, à moins qu’ils ne soient justifiés par la destination de l’immeuble, par ses caractères ou sa situation.

Rente viagère

Lors d’une vente en viager, le contrat de vente prévoit le versement d’une rente pendant toute la durée de la vie du crédirentier. Cette rente est donc viagère : elle dépend de la durée de vie du crédirentier.
Le prix d’un viager est ainsi payé :

  • d’une part, sous la forme d’un bouquet, qui est une fraction du prix de vente payée lors de la signature de l’acte authentique de vente,
  • d’autre part sous la forme d’une rente viagère.

Résidence principale

La vente d’une résidence principale est exonérée de toute imposition. Pour l’administration fiscale, la résidence principale est la résidence habituelle et effective d’une personne et de sa famille. Il s’agit donc de l’endroit où ils vivent habituellement pendant la majeure partie de l'année. Si l’occupation n’est que temporaire, le bien ne peut pas être considéré comme une résidence principale.

Séquestre

Le terme « séquestre » est utilisé pour désigner la somme d’argent que l’acheteur verse lorsqu’il signe un compromis ou une promesse de vente. Cette somme est conservée par l’agent immobilier, qui souscrit une garantie financière (ou par le notaire, lorsque l’avant-contrat est signé chez le notaire). Il sera déduit du prix de vente au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Le séquestre constitue une garantie pour le vendeur : si l’acheteur ne remplit pas ses obligations et refuse de signer l’acte authentique de vente, le vendeur pourra demander une indemnisation. Il pourra refuser la restitution dus équestre à l’acheteur. En effet, l’agent immobilier ne peut rendre le séquestre à l’acheteur qu’avec l’accord du vendeur ou une décision du juge.

Servitude

Une servitude est une charge imposée sur un bien immobilier au bénéfice d’un autre bien immobilier. Une servitude peut exister sur un terrain, ou sur une propriété bâtie.
Elle est attachée au bien et se transmet en même temps que lui. Il existe différentes servitudes : de passage, de vue, de puisage, de ne pas construire...
Ainsi, la servitude de passage permet au propriétaire du fonds qui en bénéficie de passer sur la propriété de son voisin, qui supporte la servitude de passage.
Les servitudes peuvent être inscrites dans le titre de propriété, mais elles n’y figurent pas toujours.

Société civile immobilière

La société civile immobilière est constituée par deux ou plusieurs personnes, afin de gérer, vendre, ou construire un ou plusieurs immeubles. Elle constitue fréquemment un outil de gestion patrimoniale.
Elle est soumise aux articles 1845 et suivants du Code civil. Pour exister, elle doit être immatriculée au Registre du commerce et des sociétés. Elle obtient alors la personnalité morale.
Avant d’immatriculer la SCI, les associés doivent établir des statuts par écrit. Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la société. La SCI est représentée par un ou plusieurs gérants, nommés par les statuts ou par les associés.

Syndic de copropriété

Lorsqu’un bien immobilier est soumis aux règles de la copropriété, l’ensemble des copropriétaires est réuni au sein du syndicat des copropriétaires. Ce syndicat est une personne morale, qui doit nommer son représentant légal : le syndic.
Le syndic peut être un professionnel, titulaire de la carte d’agent immobilier, ou un non professionnel. Il est nommé par l’assemblée des copropriétaires.
Le syndic administre l’immeuble, il exécute les décisions des copropriétaires, prises en assemblée générale, et représente le syndicat des copropriétaires.
La loi oblige les copropriétaires à nommer un syndic. Si tel n’était pas le cas, toute personne intéressée pourrait saisir le juge pour faire nommer un administrateur provisoire.

Syndicat de copropriétaires

Lorsqu’un bien immobilier est soumis aux règles de la copropriété, l’ensemble des propriétaires est réuni, automatiquement, au sein du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est chargé de conserver l’immeuble et de prendre les décisions relatives à l’administration des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires a la personnalité morale : il est une personne au sens du droit. Il est représenté par le syndic.
Le syndicat des copropriétaires prend ses décisions lors de l’assemblée des copropriétaires.

Taxe foncière

La taxe foncière doit être acquittée par les propriétaires de biens immobiliers, qu’il s’agisse de terrains ((taxe foncière sur les propriétés non bâties) ou de constructions quelles qu’elles soient (maisons, immeubles…) (taxe foncière sur les propriétés bâties).
Cette taxe est payée une fois par an, en fonction de la situation existant au 1er janvier de l’année.
Lorsque le bien est vendu, c’est donc le propriétaire au 1er janvier qui est redevable de la taxe foncière auprès de l’administration des impôts. Cependant, il est d’usage, dans l’acte authentique de prévoir que l’acheteur remboursera au vendeur la taxe foncière à proportion du nombre de mois s’écoulant à compter de la signature de l’acte authentique.

Taux effectif global (TEG)

Le TEG (taux effectif global) ou taux annuel effectif global (TAEG), est destiné à informer l’emprunteur sur le coût global de l’emprunt qui lui est proposé, tous frais inclus.
La loi précise les éléments qui permettent de déterminer le TEG :

  • Le taux d'intérêt, proprement dit,
  • Les frais de dossier, commissions, frais fiscaux, etc, qui sont reportés sur l’emprunteur,
  • Le coût de l'assurance.

La loi fixe les modalités de détermination du TEG.
Les publicités et les offres de prêt doivent mentionner le TEG.

TVA immobilière

Les cessions de biens immobiliers sont soumises soit aux droits de mutation à titre onéreux soit à la TVA immobilière (par opposition à la TVA de droit commun) et frais de notaire réduits. Ce qui permet de déterminer quels sont les droits à payer, c’est la qualité d’assujetti ou non assujetti du vendeur. A noter, que depuis le 1er janvier 2013, le champ d’application de la TVA immobilière et des frais de notaire réduits afférents, ne trouve plus à s’appliquer pour une vente d’une bien neuf (c’est-à-dire de moins de 5 ans) entre deux particuliers. Les droits de mutation à payer sont les droits de 5,09 % voir 5,80 % selon les départements.

Usufruit

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en recueillir les fruits (les loyers par exemple). Il naît de la répartition du droit de propriété entre deux personnes :
L’usufruitier, qui peut se servir du bien et en engranger les fruits, dans le respect des droits du nu-propriétaire,
Le nu-propriétaire, qui conserve le droit de donner ou de vendre le bien, dans le respect des droits de l’usufruitier.
L’usufruit constitue, techniquement, un démembrement de propriété. La loi répartit les réparations et le paiement des impôts entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

VEFA - Vente en l’État Futur d’Achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement est également appelée « vente sur plan ». Le vendeur, qui est fréquemment un promoteur, vend un bien immobilier qui n’est pas encore construit.
La vente est spécialement réglementée lorsqu’elle porte sur un immeuble à usage d’habitation ou mixte d’habitation et professionnel, et que l’acheteur est un particulier.
La vente est généralement précédée d’un contrat préliminaire, qui est une forme particulière d’avant-contrat. Un acte authentique est ensuite passé devant notaire. Le contenu de ces contrats est réglementé.
En VEFA, l’acheteur paie le prix sous forme de versements échelonnés en fonction de l’avancement de travaux.

Viager

Le viager est une forme de vente particulière, dans laquelle le prix est payé sous la forme d’un bouquet, qui est une somme d’argent versée lors de la signature de l’acte authentique, et d’une rente versée au vendeur et, éventuellement, à d’autres personnes, pendant le reste de leur vie.
Le viager peut être libre : l’acheteur pourra occuper le bien immédiatement. Le viager peut également être occupé : le vendeur continue à occuper le bien.
L’acheteur est appelé « débirentier », le vendeur est appelé « crédirentier ».

Vices cachés

Le vice caché est un défaut du bien vendu, qu’il n’était pas possible de découvrir lors de la vente, et qui rend le bien impropre à l’usage auquel l’acheteur le destine.
Par exemple : un terrain constructible s’avère impropre à supporter une construction.
En principe, le vendeur est responsable des vices cachés envers l’acheteur. L’acheteur peut demander, à son choix : soit la restitution du prix de vente, en contrepartie de la restitution du bien, soit une diminution du prix, et il conserve le bien. De plus, le vendeur qui avait connaissance du vice et ne l’a pas dit à l’acheteur, peut être condamné à l’indemniser. L’action en garantie des vices cachés doit être intentée, devant la justice, dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

Attention : l’acte de vente d’un bien immobilier conclu entre particuliers contient généralement une clause de non-garantie des vices cachés. Le vendeur ne sera responsable envers l’acheteur que si l’on démontre qu’il avait connaissance du vice avant la vente.

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Xylophage

Les insectes xylophages, et les termites en particulier, peuvent occasionner des dégâts importants dans les bâtiments en dégradant le bois et ses dérivés utilisés dans la construction.

Leur activité peut affecter la qualité d’usage des bâtiments mais aussi causer des désordres importants dans leur structure même. Dans les cas les plus extrêmes, elle peut conduire à leur effondrement.

Le dispositif législatif et réglementaire (articles L.112-17, L.133-1 à L.133-6, L.271-4, R.112-2 à R.112-4, R.133-1 à R.133-8 et R.271-1 à R.271-5 du code de la construction et de l’habitation) mis en place vise à la protection des bâtiments. Il définit les conditions dans lesquelles la prévention et la lutte contre les termites et les autres insectes xylophages sont organisées par les pouvoirs publics en vue de protéger les bâtiments.

Ce dispositif, qui concerne principalement les termites, fixe les responsabilités de chacun des acteurs vis-à-vis de la lutte contre les termites : propriétaires et occupants d’immeubles, État (par le préfet), personnes qui procèdent à la démolition, professionnels qui établissent les diagnostics ou effectuent les opérations de traitement et les communes.
Plus particulièrement il prescrit d’une part une obligation de déclaration des foyers infestés et des mesures d’éradication dans les zones infestées et d’autre part des obligations en cas de vente, démolition ou construction.

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